อากรแสตมป์ "สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์" วิธีคำนวณ ตัวอย่างจริง

เช่าออฟฟิศ เช่าโกดัง หรือเช่าพื้นที่พาณิชย์ — ทุก “สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์” มีภาระอากรแสตมป์ตามกฎหมาย แต่นักบัญชีและเจ้าของธุรกิจจำนวนไม่น้อยยังคำนวณผิด หรือไม่รู้ว่าต้องเสียตอนไหน ใครเป็นคนจ่าย และต้องทำอย่างไรถ้าพลาดไปแล้ว บทความนี้จะตอบทุกคำถามนั้นพร้อมตัวอย่างตัวเลขจริง

ทำไมเรื่องนี้ถึงสำคัญ

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในตราสารที่กฎหมายกำหนดให้เสียอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร ลักษณะ 6 มาตรา 103–129 และบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1. เช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ ธุรกิจที่ไม่เสียอากรให้ครบถ้วน หรือเสียช้าเกินกำหนด มีความเสี่ยงต้องเสียเงินเพิ่มได้สูงสุดถึง 6 เท่าของอากรที่ขาด หากเจ้าหน้าที่กรมสรรพากรตรวจพบ

ยิ่งกว่านั้น สัญญาเช่าที่ไม่ได้ปิดอากรแสตมป์บริบูรณ์ ไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานในคดีแพ่งได้ (มาตรา 118 แห่งประมวลรัษฎากร) — นั่นหมายความว่าถ้าเกิดข้อพิพาทกับผู้เช่า สัญญาที่คุณถือในมืออาจใช้ฟ้องร้องไม่ได้เลย

คุณจะได้อะไรจากบทความนี้

✅ รู้ว่าสัญญาเช่าประเภทใดต้องเสียอากรแสตมป์บ้าง
✅ คำนวณค่าอากรได้ถูกต้องด้วยตัวเอง พร้อมตัวอย่าง 3 กรณี
✅ รู้ว่าใครมีหน้าที่เสีย เมื่อไหร่ และผ่านช่องทางใด
✅ เข้าใจกรณีพิเศษ: ต่อสัญญา, สัญญาไม่ระบุอายุ, สัญญาที่ได้รับยกเว้น

1. สัญญาเช่าแบบไหนต้องเสียอากรแสตมป์

กฎหมายแบ่งสัญญาเช่าออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ และมีผลต่ออากรแสตมป์แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง

อสังหาริมทรัพย์ — ต้องเสียอากรแสตมป์

ครอบคลุมการเช่า:

ที่ดิน (ไม่ว่าจะสร้างสิ่งปลูกสร้างหรือเปล่า)
โรงเรือน เช่น บ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด
อาคารพาณิชย์ เช่น ออฟฟิศ ร้านค้า ตึกแถว
โกดัง โรงงาน โรงเก็บสินค้า
แพ (กรณีที่ใช้อยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ)

⚠️ ข้อควรระวัง: สัญญาเช่าที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ หรือทำสวน ได้รับยกเว้น ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1

สังหาริมทรัพย์ — ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่ารถ เช่าเครื่องจักร เช่าอุปกรณ์ IT ไม่อยู่ในรายการตราสารที่ต้องเสียอากร จึงไม่มีภาระอากรแสตมป์ในส่วนนี้

📌 หมายเหตุ: สัญญาเช่าที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์รวมกัน เช่น เช่าอาคารพร้อมเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ — ควรแยกค่าเช่าส่วนที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน เพราะอากรแสตมป์ของสัญญาเช่าคิดจากค่าเช่าและเงินกินเปล่าของทรัพย์ที่เข้าลักษณะแห่งตราสาร หากไม่ได้แยกมูลค่าไว้ชัดเจน ควรปรึกษาที่ปรึกษาภาษีหรือเจ้าหน้าที่สรรพากรพื้นที่ก่อนยื่นเสียอากร

2. สูตรคำนวณอากรแสตมป์สัญญาเช่า

อัตราอากรแสตมป์: 1 บาท ต่อค่าเช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน ทุก 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท ตลอดอายุการเช่า

ค่าอากรแสตมป์ = ปัดขึ้น((ค่าเช่าตลอดสัญญา + เงินกินเปล่า ถ้ามี) ÷ 1,000) บาท

หลักการปัดเศษ: แม้ค่าเช่าตลอดสัญญาจะไม่ครบ 1,000 บาท ก็นับเป็น 1,000 บาท และเสียอากร 1 บาท เช่น ค่าเช่าตลอดสัญญา 10,500 บาท → ปัดขึ้นเป็น 11,000 บาท → เสียอากร 11 บาท

3. ตัวอย่างคำนวณจริง 3 กรณี

กรณีที่ 1 — เช่าสำนักงานรายปี

สถานการณ์: บริษัท A เช่าออฟฟิศ ค่าเช่าเดือนละ 35,000 บาท ระยะเวลา 1 ปี

ค่าเช่าตลอดสัญญา  = 35,000 × 12 = 420,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์     = 420,000 ÷ 1,000 = 420 บาท

ต้องเสียอากรแสตมป์: 420 บาท

กรณีที่ 2 — เช่าโกดังระยะยาว 3 ปี

สถานการณ์: บริษัท B เช่าโกดัง ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท ระยะเวลา 3 ปี

ค่าเช่าตลอดสัญญา  = 80,000 × 36 = 2,880,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์     = 2,880,000 ÷ 1,000 = 2,880 บาท

ต้องเสียอากรแสตมป์: 2,880 บาท

💡 ตัวอย่าง: ในกรณีนี้ เนื่องจากค่าเช่าตลอดสัญญาตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป บริษัทจะไม่สามารถปิดแสตมป์แบบกระดาษได้ตามกฎหมาย แต่ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบ e-Stamp Duty ของกรมสรรพากร หรือผ่านระบบที่เชื่อมต่อการยื่นอากรเป็นตัวเงิน เช่น GeStamp Duty

กรณีที่ 3 — ค่าเช่าเป็นเศษไม่ครบพัน

สถานการณ์: บริษัท C เช่าพื้นที่ร้าน ค่าเช่าเดือนละ 8,500 บาท ระยะเวลา 1 ปี

ค่าเช่าตลอดสัญญา  = 8,500 × 12 = 102,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์     = 102,000 ÷ 1,000 = 102 (หารลงตัว ไม่มีเศษ) บาท

ต้องเสียอากรแสตมป์: 102 บาท

💡 ตัวอย่างเศษ: ถ้าค่าเช่าตลอดสัญญาเป็น 102,300 บาท → 102,300 ÷ 1,000 = 102.3 → ปัดขึ้นเป็น 103 → เสียอากร 103 บาท

4. ใครมีหน้าที่เสียอากร และเมื่อไหร่

ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1 กำหนดไว้ว่า:

ผู้มีหน้าที่เสียอากร	ผู้ขีดฆ่า
ผู้ให้เช่า	ผู้เช่า

กล่าวคือ ฝ่ายผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์ ส่วนผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ในกรณีใช้แสตมป์กระดาษ โดยค่าอากรนี้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าอาจตกลงกันในสัญญาว่าใครจะออกค่าอากรจริง ๆ ก็ได้ แต่หน้าที่เสียอากรตามกฎหมายยังคงอยู่ที่ผู้ให้เช่า

⚠️ ข้อควรระวัง: ถ้าสัญญาระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้ออกค่าอากร แต่ผู้เช่าไม่ยอมจ่าย ผู้ให้เช่ายังคงมีหน้าที่เสียอากรตามกฎหมาย จึงควรกำหนดขั้นตอนการชำระและการเก็บหลักฐานไว้ให้ชัดเจน

5. เมื่อไหร่ต้องเสียและเสียได้ที่ไหน

กำหนดเวลา

กรณีปิดแสตมป์กระดาษ: ควรปิดและขีดฆ่าแสตมป์ให้บริบูรณ์ก่อนหรือทันทีที่ทำตราสาร เพื่อให้ตราสารใช้เป็นพยานหลักฐานได้ครบถ้วน

กรณีต้องชำระเป็นตัวเงิน (ค่าเช่าหรือเงินกินเปล่ารวมกันตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป หรือเลือกใช้ e-Stamp Duty): ต้องยื่นขอเสียอากรก่อนกระทำตราสาร หรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันกระทำตราสาร

กรณีสัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (เช่น เช่าเกิน 3 ปี): ต้องชำระอากรต่อเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนก่อนหรือในวันจดทะเบียน

ช่องทางการชำระ

วิธี	เหมาะกับ	หมายเหตุ
ปิดแสตมป์กระดาษ	ค่าเช่าและเงินกินเปล่ารวมกันต่ำกว่า 1 ล้านบาท	ซื้อได้ที่ไปรษณีย์หรือกรมสรรพากร
ชำระเป็นตัวเงิน (อส.4)	ค่าเช่าหรือเงินกินเปล่ารวมกันตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป	ยื่นที่สรรพากรพื้นที่หรือออนไลน์
e-Stamp Duty ระบบกรมสรรพากร	ทุกกรณี	ผ่าน rd.go.th
e-Stamp Duty ผู้ให้บริการอนุมัติ	ทุกกรณี โดยเฉพาะปริมาณมาก	เช่น GeStamp Duty — สะดวกสำหรับองค์กรที่มีสัญญาหลายฉบับ

✅ เคล็ดลับ: ถ้าองค์กรมีสัญญาเช่าหลายฉบับต่อปี การใช้ระบบ GeStamp Duty ช่วยประหยัดเวลาและมีหลักฐานดิจิทัลที่ตรวจสอบได้ง่ายกว่าแสตมป์กระดาษ

6. กรณีพิเศษที่ต้องรู้

6.1 สัญญาเช่าที่ไม่ระบุอายุสัญญา

บางสัญญาเช่าระบุแค่ว่า “เช่าต่อเนื่องจนกว่าจะบอกเลิก” โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาชัดเจน

กรณีนี้ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ให้ถือว่าสัญญามีกำหนดอายุ 3 ปี จึงควรคำนวณอากรจากค่าเช่าตลอด 3 ปีตามค่าเช่าที่ตกลงกัน รวมเงินกินเปล่า (ถ้ามี) — หากข้อเท็จจริงซับซ้อนควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สรรพากรพื้นที่โดยตรง

6.2 การต่อสัญญาเช่า — ต้องเสียอากรใหม่ไหม

คำตอบ: ขึ้นอยู่กับว่าต่อสัญญาอย่างไร

ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่: ถือเป็นตราสารใหม่ → ต้องเสียอากรแสตมป์ใหม่เต็มจำนวน
ทำบันทึกแนบท้ายต่อสัญญา (Addendum): ขึ้นอยู่กับเนื้อหา — ถ้าเพิ่มมูลค่าค่าเช่าหรือเพิ่มระยะเวลา โดยทั่วไปต้องพิจารณาเสียอากรเพิ่มในส่วนที่เพิ่มขึ้น
ครบกำหนดแล้วผู้เช่ายังคงครองทรัพย์ต่อไปโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง และไม่มีการทำสัญญาใหม่: ตามหมายเหตุในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ให้ถือว่าเริ่มทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดอายุการเช่า และต้องเสียอากรภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มสัญญาใหม่

6.3 สัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุเกิน 3 ปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า — ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี และกรณีที่ต้องจดทะเบียนควรชำระอากรให้ถูกต้องก่อนหรือในวันจดทะเบียน

7. โทษและค่าปรับ

กรณี	เงินเพิ่ม/ค่าปรับ
ไม่ปิดอากรแสตมป์ หรือปิดไม่ครบ (เจ้าหน้าที่ตรวจพบ)	เงินเพิ่ม 6 เท่าของอากรที่ขาด หรือ 25 บาท แล้วแต่อย่างใดมากกว่า
ไม่ขีดฆ่าแสตมป์ (มาตรา 124)	ปรับไม่เกิน 500 บาท
ลงวันที่ขีดฆ่าเป็นเท็จ (มาตรา 126)	ปรับไม่เกิน 500 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ
ไปแจ้งขอเสียเองก่อนถูกตรวจ (เกินกำหนดไม่เกิน 90 วัน)	เงินเพิ่ม 2 เท่าของอากรที่ขาด หรือ 4 บาท แล้วแต่อย่างใดมากกว่า
ไปแจ้งขอเสียเองก่อนถูกตรวจ (เกินกำหนดเกิน 90 วัน)	เงินเพิ่ม 5 เท่าของอากรที่ขาด หรือ 10 บาท แล้วแต่อย่างใดมากกว่า

⚠️ ข้อควรระวัง: นอกจากเงินเพิ่มแล้ว การไม่ขีดฆ่าแสตมป์ยังมีโทษปรับทางอาญา และการลงวันที่ขีดฆ่าเป็นเท็จมีโทษหนักกว่า สัญญาที่ไม่ปิดอากรบริบูรณ์ยังใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ตามมาตรา 118 ซึ่งอาจสร้างความเสียหายได้มากกว่าตัวเงินเพิ่มเสียอีก

กฎหมายและประกาศที่เกี่ยวข้อง

รายการ	รายละเอียด
ประมวลรัษฎากร มาตรา 103–129	หมวด 6 อากรแสตมป์ — หลักเกณฑ์ทั่วไป
บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1	เช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ
ประมวลรัษฎากร มาตรา 118	ตราสารที่ไม่ปิดอากรบริบูรณ์ใช้เป็นพยานไม่ได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538	สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q: ถ้าสัญญาเช่าเขียนว่า “ผู้เช่าออกค่าอากรแสตมป์” แต่ผู้เช่าไม่ยอมจ่าย ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบหรือไม่?

A: ใช่ — ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าคือผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์ การที่สัญญาระบุให้ผู้เช่าออกค่าอากรเป็นเรื่องระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่เปลี่ยนหน้าที่ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าจึงต้องออกค่าอากรไปก่อน แล้วค่อยเรียกคืนจากผู้เช่าตามสัญญา

Q: ถ้าสัญญาเช่าไม่มีระบุค่าเช่าชัดเจน เช่น “ค่าเช่าตามข้อตกลงปากเปล่า” จะคำนวณอากรอย่างไร?

A: สัญญาเช่าที่ไม่ระบุมูลค่าเงินไว้ ให้ประเมินค่าเช่าจริงที่ตกลงกัน แล้วนำมาคำนวณอากรตามปกติ ทั้งนี้สัญญาประเภทนี้มีความเสี่ยงสูงหากเกิดข้อพิพาท แนะนำให้ระบุค่าเช่าให้ชัดเจนในเอกสาร

Q: เช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัว ต้องเสียอากรแสตมป์ด้วยไหม?

A: ต้องเสีย — สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือทำธุรกิจล้วนต้องเสียอากรแสตมป์ ยกเว้นเฉพาะที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ หรือทำสวน ในทางปฏิบัติ สัญญาเช่าคอนโดรายบุคคลมักมีค่าอากรต่ำมาก เช่น เช่าเดือนละ 8,000 บาท ปีละ 96,000 บาท → เสียอากรแค่ 96 บาท

Q: เสียอากรแสตมป์สัญญาเช่าไปแล้ว แต่ภายหลังเลิกสัญญาก่อนกำหนด จะขอคืนอากรได้ไหม?

A: อาจขอคืนได้เฉพาะกรณีที่เข้าเงื่อนไขว่าเสียอากรไว้เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด หรือเสียไว้โดยไม่มีหน้าที่ต้องเสีย ตามมาตรา 122 แห่งประมวลรัษฎากร การเลิกสัญญาก่อนกำหนดไม่ได้ทำให้ได้คืนอากรโดยอัตโนมัติ จึงควรตรวจข้อเท็จจริงและยื่นคำร้องตามขั้นตอนของกรมสรรพากร

Checklist — ก่อนเซ็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

ก่อนทำสัญญา:

[ ] ตรวจสอบว่าทรัพย์ที่เช่าเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์
[ ] ระบุค่าเช่ารายเดือนและระยะเวลาสัญญาให้ชัดเจนในสัญญา
[ ] คำนวณค่าอากรแสตมป์ล่วงหน้า (ค่าเช่าตลอดสัญญา ÷ 1,000 ปัดขึ้น)
[ ] ตรวจสอบว่าค่าเช่าและเงินกินเปล่าตลอดสัญญารวมกันตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไปหรือไม่ (ตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป = ต้องชำระเป็นตัวเงิน)
[ ] ระบุในสัญญาว่าใครเป็นผู้ออกค่าอากรแสตมป์

วันเซ็นสัญญาหรือภายใน 15 วัน:

[ ] ปิดอากรแสตมป์หรือชำระผ่าน e-Stamp Duty ให้ครบถ้วน
[ ] ขีดฆ่าแสตมป์ให้เรียบร้อย (กรณีปิดแสตมป์กระดาษ)
[ ] เก็บหลักฐานการชำระ (ใบเสร็จ/รหัสรับรองการเสียอากร)

หลังทำสัญญา:

[ ] เก็บสำเนาสัญญาและหลักฐานการชำระอากรไว้ด้วยกัน
[ ] บันทึกวันหมดอายุสัญญา เพื่อเตรียมการต่อสัญญาล่วงหน้า
[ ] ถ้ามีการต่อสัญญาหรือแก้ไขสัญญา ตรวจสอบว่ามีภาระอากรเพิ่มหรือไม่

สรุป

อากรแสตมป์สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คำนวณได้ไม่ยาก — อัตราคงที่ที่ 1 บาทต่อค่าเช่าหรือเงินกินเปล่า 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท คิดตลอดอายุสัญญา สิ่งที่ต้องระวังคือ ระยะเวลาการชำระและช่องทางที่ถูกต้อง โดยกรณีค่าเช่าหรือเงินกินเปล่ารวมกันตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไปต้องชำระอากรเป็นตัวเงิน

ค่าอากรแสตมป์โดยตัวเองอาจไม่มาก แต่ถ้าไม่เสียหรือเสียไม่ถูกต้อง ผลกระทบสองอย่างที่ตามมามีน้ำหนักกว่ามาก — เงินเพิ่มอาจสูงถึง 6 เท่า และสัญญาที่ใช้เป็นหลักฐานในศาลไม่ได้

สิ่งที่ควรทำทันที: ตรวจสอบสัญญาเช่าที่บริษัทถือไว้ทั้งหมดว่าปิดอากรแสตมป์หรือชำระอากรเป็นตัวเงินครบถ้วนหรือยัง และเก็บหลักฐานการชำระให้อยู่ในที่เดียวกับสัญญา

สำหรับองค์กรที่มีสัญญาเช่าหลายฉบับ การใช้ระบบ e-Stamp Duty ช่วยให้มีหลักฐานดิจิทัลที่ตรวจสอบได้ง่าย และลดความเสี่ยงที่สัญญาจะตกหล่นไม่ถูกเสียอากร

แหล่งอ้างอิง:

ประมวลรัษฎากร ลักษณะ 6 อากรแสตมป์ มาตรา 103–129 — กรมสรรพากร (rd.go.th)
บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1 — กรมสรรพากร (rd.go.th/6162.html)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 — เรื่องสัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียน

อัปเดตล่าสุด: มิถุนายน 2569 | ข้อมูลอัตราอากรและบทบัญญัติอ้างอิง ณ วันที่เขียน — กรุณาตรวจสอบประกาศกรมสรรพากรล่าสุดก่อนนำไปปฏิบัติ