เช่าออฟฟิศ เช่าโกดัง หรือเช่าพื้นที่พาณิชย์ — ทุก “สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์” มีภาระอากรแสตมป์ตามกฎหมาย แต่นักบัญชีและเจ้าของธุรกิจจำนวนไม่น้อยยังคำนวณผิด หรือไม่รู้ว่าต้องเสียตอนไหน ใครเป็นคนจ่าย และต้องทำอย่างไรถ้าพลาดไปแล้ว บทความนี้จะตอบทุกคำถามนั้นพร้อมตัวอย่างตัวเลขจริง
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในตราสารที่กฎหมายกำหนดให้เสียอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร ลักษณะ 6 มาตรา 103–129 และบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1. เช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ ธุรกิจที่ไม่เสียอากรให้ครบถ้วน หรือเสียช้าเกินกำหนด มีความเสี่ยงต้องเสียเงินเพิ่มได้สูงสุดถึง 6 เท่าของอากรที่ขาด หากเจ้าหน้าที่กรมสรรพากรตรวจพบ
ยิ่งกว่านั้น สัญญาเช่าที่ไม่ได้ปิดอากรแสตมป์บริบูรณ์ ไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานในคดีแพ่งได้ (มาตรา 118 แห่งประมวลรัษฎากร) — นั่นหมายความว่าถ้าเกิดข้อพิพาทกับผู้เช่า สัญญาที่คุณถือในมืออาจใช้ฟ้องร้องไม่ได้เลย
คุณจะได้อะไรจากบทความนี้
✅ รู้ว่าสัญญาเช่าประเภทใดต้องเสียอากรแสตมป์บ้าง
✅ คำนวณค่าอากรได้ถูกต้องด้วยตัวเอง พร้อมตัวอย่าง 3 กรณี
✅ รู้ว่าใครมีหน้าที่เสีย เมื่อไหร่ และผ่านช่องทางใด
✅ เข้าใจกรณีพิเศษ: ต่อสัญญา, สัญญาไม่ระบุอายุ, สัญญาที่ได้รับยกเว้น
กฎหมายแบ่งสัญญาเช่าออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ และมีผลต่ออากรแสตมป์แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
อสังหาริมทรัพย์ — ต้องเสียอากรแสตมป์
ครอบคลุมการเช่า:
⚠️ ข้อควรระวัง: สัญญาเช่าที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ หรือทำสวน ได้รับยกเว้น ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1
สังหาริมทรัพย์ — ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่ารถ เช่าเครื่องจักร เช่าอุปกรณ์ IT ไม่อยู่ในรายการตราสารที่ต้องเสียอากร จึงไม่มีภาระอากรแสตมป์ในส่วนนี้
📌 หมายเหตุ: สัญญาเช่าที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์รวมกัน เช่น เช่าอาคารพร้อมเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ — ควรแยกค่าเช่าส่วนที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน เพราะอากรแสตมป์ของสัญญาเช่าคิดจากค่าเช่าและเงินกินเปล่าของทรัพย์ที่เข้าลักษณะแห่งตราสาร หากไม่ได้แยกมูลค่าไว้ชัดเจน ควรปรึกษาที่ปรึกษาภาษีหรือเจ้าหน้าที่สรรพากรพื้นที่ก่อนยื่นเสียอากร
อัตราอากรแสตมป์: 1 บาท ต่อค่าเช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน ทุก 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท ตลอดอายุการเช่า
ค่าอากรแสตมป์ = ปัดขึ้น((ค่าเช่าตลอดสัญญา + เงินกินเปล่า ถ้ามี) ÷ 1,000) บาท
หลักการปัดเศษ: แม้ค่าเช่าตลอดสัญญาจะไม่ครบ 1,000 บาท ก็นับเป็น 1,000 บาท และเสียอากร 1 บาท เช่น ค่าเช่าตลอดสัญญา 10,500 บาท → ปัดขึ้นเป็น 11,000 บาท → เสียอากร 11 บาท
กรณีที่ 1 — เช่าสำนักงานรายปี
สถานการณ์: บริษัท A เช่าออฟฟิศ ค่าเช่าเดือนละ 35,000 บาท ระยะเวลา 1 ปี
ค่าเช่าตลอดสัญญา = 35,000 × 12 = 420,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ = 420,000 ÷ 1,000 = 420 บาท
ต้องเสียอากรแสตมป์: 420 บาท
กรณีที่ 2 — เช่าโกดังระยะยาว 3 ปี
สถานการณ์: บริษัท B เช่าโกดัง ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท ระยะเวลา 3 ปี
ค่าเช่าตลอดสัญญา = 80,000 × 36 = 2,880,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ = 2,880,000 ÷ 1,000 = 2,880 บาท
ต้องเสียอากรแสตมป์: 2,880 บาท
💡 ตัวอย่าง: ในกรณีนี้ เนื่องจากค่าเช่าตลอดสัญญาตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป บริษัทจะไม่สามารถปิดแสตมป์แบบกระดาษได้ตามกฎหมาย แต่ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินผ่านระบบ e-Stamp Duty ของกรมสรรพากร หรือผ่านระบบที่เชื่อมต่อการยื่นอากรเป็นตัวเงิน เช่น GeStamp Duty
กรณีที่ 3 — ค่าเช่าเป็นเศษไม่ครบพัน
สถานการณ์: บริษัท C เช่าพื้นที่ร้าน ค่าเช่าเดือนละ 8,500 บาท ระยะเวลา 1 ปี
ค่าเช่าตลอดสัญญา = 8,500 × 12 = 102,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ = 102,000 ÷ 1,000 = 102 (หารลงตัว ไม่มีเศษ) บาท
ต้องเสียอากรแสตมป์: 102 บาท
💡 ตัวอย่างเศษ: ถ้าค่าเช่าตลอดสัญญาเป็น 102,300 บาท → 102,300 ÷ 1,000 = 102.3 → ปัดขึ้นเป็น 103 → เสียอากร 103 บาท
ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1 กำหนดไว้ว่า:
| ผู้มีหน้าที่เสียอากร | ผู้ขีดฆ่า |
| ผู้ให้เช่า | ผู้เช่า |
กล่าวคือ ฝ่ายผู้ให้เช่าเป็นผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์ ส่วนผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์ในกรณีใช้แสตมป์กระดาษ โดยค่าอากรนี้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าอาจตกลงกันในสัญญาว่าใครจะออกค่าอากรจริง ๆ ก็ได้ แต่หน้าที่เสียอากรตามกฎหมายยังคงอยู่ที่ผู้ให้เช่า
⚠️ ข้อควรระวัง: ถ้าสัญญาระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้ออกค่าอากร แต่ผู้เช่าไม่ยอมจ่าย ผู้ให้เช่ายังคงมีหน้าที่เสียอากรตามกฎหมาย จึงควรกำหนดขั้นตอนการชำระและการเก็บหลักฐานไว้ให้ชัดเจน
กำหนดเวลา
กรณีปิดแสตมป์กระดาษ: ควรปิดและขีดฆ่าแสตมป์ให้บริบูรณ์ก่อนหรือทันทีที่ทำตราสาร เพื่อให้ตราสารใช้เป็นพยานหลักฐานได้ครบถ้วน
กรณีต้องชำระเป็นตัวเงิน (ค่าเช่าหรือเงินกินเปล่ารวมกันตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป หรือเลือกใช้ e-Stamp Duty): ต้องยื่นขอเสียอากรก่อนกระทำตราสาร หรือภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันกระทำตราสาร
กรณีสัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (เช่น เช่าเกิน 3 ปี): ต้องชำระอากรต่อเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนก่อนหรือในวันจดทะเบียน
ช่องทางการชำระ
| วิธี | เหมาะกับ | หมายเหตุ |
| ปิดแสตมป์กระดาษ | ค่าเช่าและเงินกินเปล่ารวมกันต่ำกว่า 1 ล้านบาท | ซื้อได้ที่ไปรษณีย์หรือกรมสรรพากร |
| ชำระเป็นตัวเงิน (อส.4) | ค่าเช่าหรือเงินกินเปล่ารวมกันตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป | ยื่นที่สรรพากรพื้นที่หรือออนไลน์ |
| e-Stamp Duty ระบบกรมสรรพากร | ทุกกรณี | ผ่าน rd.go.th |
| e-Stamp Duty ผู้ให้บริการอนุมัติ | ทุกกรณี โดยเฉพาะปริมาณมาก | เช่น GeStamp Duty — สะดวกสำหรับองค์กรที่มีสัญญาหลายฉบับ |
✅ เคล็ดลับ: ถ้าองค์กรมีสัญญาเช่าหลายฉบับต่อปี การใช้ระบบ GeStamp Duty ช่วยประหยัดเวลาและมีหลักฐานดิจิทัลที่ตรวจสอบได้ง่ายกว่าแสตมป์กระดาษ
6.1 สัญญาเช่าที่ไม่ระบุอายุสัญญา
บางสัญญาเช่าระบุแค่ว่า “เช่าต่อเนื่องจนกว่าจะบอกเลิก” โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาชัดเจน
กรณีนี้ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ให้ถือว่าสัญญามีกำหนดอายุ 3 ปี จึงควรคำนวณอากรจากค่าเช่าตลอด 3 ปีตามค่าเช่าที่ตกลงกัน รวมเงินกินเปล่า (ถ้ามี) — หากข้อเท็จจริงซับซ้อนควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สรรพากรพื้นที่โดยตรง
6.2 การต่อสัญญาเช่า — ต้องเสียอากรใหม่ไหม
คำตอบ: ขึ้นอยู่กับว่าต่อสัญญาอย่างไร
6.3 สัญญาเช่าที่ต้องจดทะเบียน
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุเกิน 3 ปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า — ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี และกรณีที่ต้องจดทะเบียนควรชำระอากรให้ถูกต้องก่อนหรือในวันจดทะเบียน
| กรณี | เงินเพิ่ม/ค่าปรับ |
| ไม่ปิดอากรแสตมป์ หรือปิดไม่ครบ (เจ้าหน้าที่ตรวจพบ) | เงินเพิ่ม 6 เท่าของอากรที่ขาด หรือ 25 บาท แล้วแต่อย่างใดมากกว่า |
| ไม่ขีดฆ่าแสตมป์ (มาตรา 124) | ปรับไม่เกิน 500 บาท |
| ลงวันที่ขีดฆ่าเป็นเท็จ (มาตรา 126) | ปรับไม่เกิน 500 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ |
| ไปแจ้งขอเสียเองก่อนถูกตรวจ (เกินกำหนดไม่เกิน 90 วัน) | เงินเพิ่ม 2 เท่าของอากรที่ขาด หรือ 4 บาท แล้วแต่อย่างใดมากกว่า |
| ไปแจ้งขอเสียเองก่อนถูกตรวจ (เกินกำหนดเกิน 90 วัน) | เงินเพิ่ม 5 เท่าของอากรที่ขาด หรือ 10 บาท แล้วแต่อย่างใดมากกว่า |
⚠️ ข้อควรระวัง: นอกจากเงินเพิ่มแล้ว การไม่ขีดฆ่าแสตมป์ยังมีโทษปรับทางอาญา และการลงวันที่ขีดฆ่าเป็นเท็จมีโทษหนักกว่า สัญญาที่ไม่ปิดอากรบริบูรณ์ยังใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ตามมาตรา 118 ซึ่งอาจสร้างความเสียหายได้มากกว่าตัวเงินเพิ่มเสียอีก
| รายการ | รายละเอียด |
| ประมวลรัษฎากร มาตรา 103–129 | หมวด 6 อากรแสตมป์ — หลักเกณฑ์ทั่วไป |
| บัญชีอัตราอากรแสตมป์ ลักษณะแห่งตราสาร 1 | เช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ |
| ประมวลรัษฎากร มาตรา 118 | ตราสารที่ไม่ปิดอากรบริบูรณ์ใช้เป็นพยานไม่ได้ |
| ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 | สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน |
Q: ถ้าสัญญาเช่าเขียนว่า “ผู้เช่าออกค่าอากรแสตมป์” แต่ผู้เช่าไม่ยอมจ่าย ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบหรือไม่?
A: ใช่ — ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าคือผู้มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์ การที่สัญญาระบุให้ผู้เช่าออกค่าอากรเป็นเรื่องระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่เปลี่ยนหน้าที่ตามกฎหมาย ผู้ให้เช่าจึงต้องออกค่าอากรไปก่อน แล้วค่อยเรียกคืนจากผู้เช่าตามสัญญา
Q: ถ้าสัญญาเช่าไม่มีระบุค่าเช่าชัดเจน เช่น “ค่าเช่าตามข้อตกลงปากเปล่า” จะคำนวณอากรอย่างไร?
A: สัญญาเช่าที่ไม่ระบุมูลค่าเงินไว้ ให้ประเมินค่าเช่าจริงที่ตกลงกัน แล้วนำมาคำนวณอากรตามปกติ ทั้งนี้สัญญาประเภทนี้มีความเสี่ยงสูงหากเกิดข้อพิพาท แนะนำให้ระบุค่าเช่าให้ชัดเจนในเอกสาร
Q: เช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัว ต้องเสียอากรแสตมป์ด้วยไหม?
A: ต้องเสีย — สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือทำธุรกิจล้วนต้องเสียอากรแสตมป์ ยกเว้นเฉพาะที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ หรือทำสวน ในทางปฏิบัติ สัญญาเช่าคอนโดรายบุคคลมักมีค่าอากรต่ำมาก เช่น เช่าเดือนละ 8,000 บาท ปีละ 96,000 บาท → เสียอากรแค่ 96 บาท
Q: เสียอากรแสตมป์สัญญาเช่าไปแล้ว แต่ภายหลังเลิกสัญญาก่อนกำหนด จะขอคืนอากรได้ไหม?
A: อาจขอคืนได้เฉพาะกรณีที่เข้าเงื่อนไขว่าเสียอากรไว้เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด หรือเสียไว้โดยไม่มีหน้าที่ต้องเสีย ตามมาตรา 122 แห่งประมวลรัษฎากร การเลิกสัญญาก่อนกำหนดไม่ได้ทำให้ได้คืนอากรโดยอัตโนมัติ จึงควรตรวจข้อเท็จจริงและยื่นคำร้องตามขั้นตอนของกรมสรรพากร
ก่อนทำสัญญา:
วันเซ็นสัญญาหรือภายใน 15 วัน:
หลังทำสัญญา:
อากรแสตมป์สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คำนวณได้ไม่ยาก — อัตราคงที่ที่ 1 บาทต่อค่าเช่าหรือเงินกินเปล่า 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท คิดตลอดอายุสัญญา สิ่งที่ต้องระวังคือ ระยะเวลาการชำระและช่องทางที่ถูกต้อง โดยกรณีค่าเช่าหรือเงินกินเปล่ารวมกันตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไปต้องชำระอากรเป็นตัวเงิน
ค่าอากรแสตมป์โดยตัวเองอาจไม่มาก แต่ถ้าไม่เสียหรือเสียไม่ถูกต้อง ผลกระทบสองอย่างที่ตามมามีน้ำหนักกว่ามาก — เงินเพิ่มอาจสูงถึง 6 เท่า และสัญญาที่ใช้เป็นหลักฐานในศาลไม่ได้
สิ่งที่ควรทำทันที: ตรวจสอบสัญญาเช่าที่บริษัทถือไว้ทั้งหมดว่าปิดอากรแสตมป์หรือชำระอากรเป็นตัวเงินครบถ้วนหรือยัง และเก็บหลักฐานการชำระให้อยู่ในที่เดียวกับสัญญา
สำหรับองค์กรที่มีสัญญาเช่าหลายฉบับ การใช้ระบบ e-Stamp Duty ช่วยให้มีหลักฐานดิจิทัลที่ตรวจสอบได้ง่าย และลดความเสี่ยงที่สัญญาจะตกหล่นไม่ถูกเสียอากร
แหล่งอ้างอิง:
อัปเดตล่าสุด: มิถุนายน 2569 | ข้อมูลอัตราอากรและบทบัญญัติอ้างอิง ณ วันที่เขียน — กรุณาตรวจสอบประกาศกรมสรรพากรล่าสุดก่อนนำไปปฏิบัติ
จ้าง Freelancer ออกแบบเว็บ จ้างบริษัทรับเหมาก่อสร้าง จ้างที่ปรึกษาประจำเดือน — ทั้งหมดนี้เป็น "สัญญาจ้าง" เหมือนกัน แต่ "อากรแสตมป์" ที่ต้องเสีย (หรือไม่ต้องเสีย) แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ถ้าแยกประเภทสัญญาผิด…
เมื่อเดือนพฤษภาคม 2569 กรมสรรพากรเพิ่งประกาศมาตรการภาษีผ่านระบบ e-Donation ระลอกแรก ครอบคลุมมูลนิธิด้านการแพทย์และสาธารณสุข 9 แห่ง ล่าสุดเมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2569 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบ ระลอกที่ 2…
วันที่ 16 มิถุนายน 2569 คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบขยายระยะเวลามาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมระบบภาษีอิเล็กทรอนิกส์จำนวน 2 มาตรการ ออกไปอีก 2 ปี จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2570 ซึ่งนับเป็นสัญญาณชัดเจนว่ารัฐบาลยังคงเดินหน้าผลักดัน…
เมื่อ "อากรแสตมป์" กลายเป็นความเสี่ยงที่หลายองค์กรมองข้าม ผู้บริหารจำนวนมากมักให้ความสำคัญกับภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ภาษีเงินได้นิติบุคคล หรือภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่กลับมองข้าม "อากรแสตมป์" ซึ่งเป็นภาษีที่เกี่ยวข้องกับเอกสารและตราสารทางกฎหมายหลายประเภท ความเข้าใจผิดที่พบได้บ่อยคือ "ยอดอากรแสตมป์ไม่มาก" จึงไม่ได้ให้ความสำคัญกับกระบวนการควบคุมภายใน…
วันแรกที่ได้รับมอบหมายให้ดูแลงาน "อากรแสตมป์" ขององค์กร หลายคนรู้สึกเหมือนกันคือ "ไม่รู้จะเริ่มจากตรงไหน" เพราะอากรแสตมป์ไม่ใช่ภาษีที่ถูกสอนอย่างละเอียดในมหาวิทยาลัย แต่ในทางปฏิบัติกลับมีผลกระทบโดยตรงต่อองค์กรถ้าจัดการผิดพลาด ทั้งในแง่ค่าปรับและความน่าเชื่อถือของฝ่ายบัญชี บทความนี้เขียนขึ้นสำหรับนักบัญชีมือใหม่ เจ้าหน้าที่ AP/AR ที่เพิ่งรับผิดชอบงานนี้ รวมถึงผู้ที่ย้ายมาจากสายงานอื่นและต้องการเข้าใจภาพรวมให้ชัดเจนภายในเวลาสั้น โดยไม่ต้องเปิดอ่านกฎหมายหลายสิบหน้าส่วนที่ 1:…
ธุรกิจสินเชื่อ ลีสซิ่ง และเช่าซื้อ คือกลุ่มธุรกิจที่มีปริมาณตราสารสูงที่สุดในบรรดาผู้มีหน้าที่เสีย "อากรแสตมป์" ทั้งหมด ธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งอาจอนุมัติสินเชื่อหลายร้อยรายการต่อวัน บริษัทเช่าซื้อรถยนต์มีสัญญาใหม่นับพันฉบับต่อเดือน และบริษัท Non-bank ที่ให้บริการสินเชื่อส่วนบุคคลอาจมีสัญญากู้ยืมเกิดใหม่ทุกชั่วโมง ทุกรายการล้วนมีภาระอากรแสตมป์ที่ต้องจัดการอย่างถูกต้องและทันเวลา ความท้าทายจึงไม่ได้อยู่ที่ "รู้หรือไม่ว่าต้องเสีย" แต่อยู่ที่…
This website uses cookies.